Договор о комплексном развитии территории как гражданско-правовой договор смешанного типа

Аннотация

Исследование направлено на определение гражданско-правовой природы договора о комплексном развитии территории (КРТ) в российском законодательстве. Целью работы является юридическая квалификация договора о КРТ и выявление применимого правового режима для разрешения практических вопросов, встающих при реализации долгосрочных проектов комплексной застройки. Исследование базируется на применении как общенаучных (критический и системный анализ, синтез, индукция), так и частно-научных методов познания (формально-юридического, телеологического, сравнительно-правового). Анализу подвергнуты нормы Градостроительного кодекса и Гражданского кодекса Российской Федерации, типовые формы указанных договоров, а также актуальная судебная практика. Установлено, что договор о комплексном развитии территории, несмотря на публично-правовые элементы в процедуре его заключения, является гражданско-правовым. В связи с этим такой договор регулируется как общими нормами Гражданского кодекса, так и специальными нормами Градостроительного кодекса. Его предмет — комплекс разнородных взаимных обязательств сторон, что не позволяет отнести его к какому-либо поименованному договору. Вместе с тем доказывается, что такой договор не является непоименованным договором по смыслу п. 2 ст. 421 Гражданского кодекса. Доказан возмездный характер договора, проявляющийся в наличии встречного предоставления со стороны публичного партнера. Наиболее точной признана квалификация договора о КРТ в качестве смешанного договора, который может включать в себя элементы договоров подряда и аренды. К правоотношениям, вытекающим из договора о КРТ, подлежат применению специальные нормы Градостроительного кодекса, а также в субсидиарном порядке — общие положения Гражданского кодекса об обязательствах и правила поименованных договоров, элементы которых содержатся в обязательствах сторон. Такой подход позволяет регулировать ключевые практические проблемы, в частности, применять нормы о строительном подряде для предъявления требований к качеству работ и объектов, передаваемых в публичную собственность.