Механизм передачи прав и обязанностей первоначального застройщика проблемного объекта новому застройщику не урегулирован на законодательном уровне. Перемена застройщика в таких случаях осуществляется по общим правилам Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве. Данная процедура приобретает дополнительную специфику при перемене застройщика путем привлечения частного инвестора-застройщика органами исполнительной власти субъекта федерации через преференции. Последнее стало возможным относительно недавно (после новелл 2014–2015 годов в отечественном земельном законодательстве) и еще недостаточно исследовано в юридической литературе, а также не повсеместно осознано региональными властями и не в полной мере учтено в законодательстве субъектов Российской Федерации. Цель статьи — изучить нововведения федерального законодателя, направленные на исправление ситуации с пострадавшими участниками долевого строительства в контексте реализации правового механизма смены первоначального застройщика проблемного объекта путем привлечения частного инвестора-застройщика. В качестве иллюстрации анализируется процесс смены застройщика на конкретный проблемный объект, расположенный на территории городского округа Волгограда и соответствующее региональное законодательство, принятое во исполнение законодательных инициатив федерального центра. Критериями анализа фактического воздействия правового регулирования являются совокупность признаков концепции «умного регулирования”, при которых то или иное правовое регулирование можно считать «умным». Рассмотрение правового регулирования в данном сегменте экономики позволило констатировать положительный характер изменений в законодательстве, приведших в сравнительно короткие сроки к существенному сдвигу в решении проблемы пострадавших участников долевого строительства. Изучены также проблемы, с которыми сталкивается застройщик-инвестор в виде непреднамеренных отрицательных последствий вступления в права на проблемный объект, фактически тупиковых с точки зрения их разрешения в суде, но имеющие внесудебное правовое решение. При написании исследования использовались методы формальной логики, системно-структурного анализа, контекстного толкования права.